جید آکینتولا و براندون توماس براون در حال متعادل کردن سه اولویت مالی رقابتی هستند – آماده شدن برای تولد اولین فرزندشان، پس انداز برای پیش پرداخت خانه اول خود و کمک به صندوق بازنشستگی. آنها تصمیم گرفتند چیزی را بدهند، بنابراین در کوتاه مدت، پس‌انداز بازنشستگی آنها بود.

خانم آکینتولا گفت: “در حال حاضر، ما سرمایه گذاری و پس انداز را برای رسیدن به هدف دارایی خود اولویت می دهیم، و پول نقد را برای اضافه شدن به خانواده جدید و زمان بیکاری خود نگه می داریم.” در حالی که به دنبال ثباتی هستیم که مالکیت می تواند ارائه دهد.

در شش سال گذشته، این زوج که هر دو خوداشتغال هستند، در بروکلین اجاره کرده‌اند. اکنون آنها به دنبال خرید هستند، احتمالاً در آنجا یا در لس آنجلس. با وجود دستمزد شش رقمی، خانم آکینتولا گفت که سه تا چهار سال طول می‌کشد تا برای پیش‌پرداخت خانه‌ای با قیمتی که انتظار دارند، حدود 850000 دلار، پس‌انداز کنند.

خانم آکینتولا، 33 ساله، که بنیانگذار WONU، یک آژانس بازاریابی که بر رویدادهای زنده و ITA تمرکز دارد، گفت: “ما در آن شهرها زیاد کار می کنیم، جامعه خوبی از دوستان و همکاران در آنجا داریم، و شبکه هایی ایجاد کرده ایم.” ، یک نام تجاری کالاهای فضای باز. آقای براون، 35 ساله، یک عکاس پرتره است. خانم آکینتولا گفت، این زوج همچنین در حال بررسی آتلانتا هستند، جایی که پول آنها فضای بیشتری برای آنها می‌خرد.

هزینه مالکیت در بسیاری از مناطق کشور به قدری بالا شده است که به ویژه برای خریدارانی که برای اولین بار خانه دارند، که هیچ سرمایه ای از خانه دیگر ندارند، برای پیش پرداخت – در عین حال پس انداز برای بازنشستگی – سخت است. دانیکا وادل، موسس و رئیس Xena Financial Planning در سیاتل، گفت که افزایش مداوم نرخ بهره وام مسکن مانع بزرگ دیگری است.

طبق گفته فردی مک، میانگین فعلی وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت 6.27 درصد است. یک سال پیش 5 درصد بود.

هدف از مالکیت خانه این است که برای بسیاری از مستاجران در ایالات متحده کمتر و کمتر قابل دستیابی باشد. بر اساس نظرسنجی که در ماه مارس از بانک فدرال رزرو نیویورک منتشر شد، میانگین احتمال گزارش شده اجاره‌کنندگان برای داشتن خانه در سال جاری 44.4 درصد بود که کمی بیشتر از سال گذشته بود، اما نسبت به 51.6 درصد در سال 2021 به شدت کاهش یافت.

کارشناسان مالی می گویند ناتوانی در خرید خانه می تواند بر برنامه ریزی بلند مدت بازنشستگی آمریکایی ها تأثیر بگذارد. مالکیت خانه از دیرباز راهی برای ایجاد ثروت بلندمدت و تکمیل درآمد بازنشستگی بوده است. هنگامی که مالکان بازنشسته می شوند، اغلب خانه های خود را می فروشند یا از سهام آنها استفاده می کنند تا به تامین هزینه های بازنشستگی و مراقبت های بهداشتی خود کمک کنند.

ممکن است تفاوت چندانی در توانایی فرد برای پس انداز در طول سال های کاری وجود نداشته باشد، اما تأثیر داشتن حقوق صاحبان سهام خانه برای استفاده از آن خانم وادل گفت: بازنشستگی، همراه با امید به پرداخت وام مسکن خود تا زمان بازنشستگی، می تواند تفاوت قابل توجهی در سال های بعد ایجاد کند.

کریستی جیای ژو، بنیانگذار و مدیر اجرایی Global Wealth Harbor، مشاور سرمایه گذاری در Walnut Creek، کالیفرنیا، گفت افرادی که توانایی خرید خانه و ایجاد سهام در خانه خود را ندارند، بسیار بیشتر به پس انداز خود در دوران بازنشستگی وابسته خواهند شد. او گفت: “آنها ممکن است به یک برنامه بودجه دقیق تر، یک برنامه بازنشستگی محافظه کارانه تر نیاز داشته باشند و احتمالا بازنشستگی خود را نیز به تاخیر بیندازند.”

وام مسکن به نوعی شما را مجبور به پس انداز می کند

در حالی که بسیاری از مصرف کنندگان به سرمایه خانگی از نظر استقراض پول فکر می کنند، تعداد کمی از آنها قدرت مالی بلندمدت این سهام را در نظر می گیرند. پس از پرداخت وام مسکن، آن مسکن به یک دارایی تبدیل می شود.

جردن نیزل، بنیانگذار Trek Wealth Planning در کلمبیا، می گوید: «قدرت واقعی مالکیت خانه این است که نوعی پس انداز اجباری است. پس از 30 سال، اگر 30 سال وام مسکن داشته باشید و خانه را به رایگان و رایگان داشته باشید. واضح است، شما اکنون دارایی بیش از 100000 دلاری دارید که کاملاً مالک آن هستید.»

مزایای مالیاتی مالکیت خانه نیز می تواند به جبران هزینه های بازنشستگی در آینده کمک کند. به عنوان مثال، فروشندگان خانه ممکن است واجد شرایط معافیت مالیاتی تا 250000 دلار در سود سرمایه در املاک یا تا 500000 دلار برای همسرانی باشند که اظهارنامه مشترکی ارائه می دهند، مشروط بر اینکه ملک محل سکونت اصلی آنها باشد و حداقل دو سال در آن زندگی کرده باشند.

خانم شو گفت، اگر یک زوج ملکی را به قیمت 1 میلیون دلار خریداری کرده و بعداً آن را به قیمت 1.5 میلیون دلار فروختند، برای مثال، می توانند تفاوت 500000 دلاری (منهای هزینه ها یا سایر هزینه ها) را برای بازنشستگی بگذارند.

او گفت: “دارایی های زیادی که مردم در اختیار دارند وجود ندارد که بتواند آن نوع مزایای مالیاتی را هنگام فروش به شما بدهد.”

اگرچه مالکیت خانه می تواند به پوشش برخی از هزینه های بازنشستگی کمک کند، برنامه ریزان مالی می گویند پس انداز برای خرید خانه می تواند به ارزش بلندمدت صندوق بازنشستگی اولین خریدار آسیب برساند. خانم وادل گفت، مشتریانی که برای پیش‌پرداخت پس‌انداز می‌کنند، یا در طرح 401(k) خود مشارکت نمی‌کنند، در صورت موجود بودن، یا حداقل حداقل را برای به دست آوردن یک مسابقه کارفرمایی مشارکت می‌دهند.

کاهش پس انداز بازنشستگی باعث کاهش ارزش حساب بازنشستگی شما می شود، به خصوص اگر کمک های خود را برای چندین سال متوقف یا کاهش دهید.

کالین مویناهان، مشاور مالی با Twenty Fifty Financial Advisors در چارلستون، SC، گفت: «ارزش بلندمدت از دست دادن این کمک‌ها خیلی سریع افزایش می‌یابد و به ارزش حساب‌های آن‌ها در زمان بازنشستگی آسیب می‌زند.»

آقای مویناهان تخمین می‌زند که اگر یک فرد 35 ساله که تا 65 سالگی سرمایه‌گذاری می‌کند، سه سال 6500 دلار را به عنوان کمک سالانه به حساب بازنشستگی فردی Roth از دست بدهد، 140000 دلار ضرر خواهد کرد. این محاسبه نرخ بهره را 7 درصد فرض می کند. او گفت که برای افرادی در اواسط 20 سالگی که تا 65 سالگی سرمایه گذاری می کنند، سه سال از دست دادن 270,000 دلار هزینه دارد.

اگرچه خانم آکینتولا در سال گذشته بیشترین کمک را به Solo 401(k) خود (یک وسیله پس انداز برای صاحبان مشاغل) انجام داد، او و آقای براون گفتند که در پایان سال جاری ارزیابی خواهند کرد که آیا می توانند مشارکتی داشته باشند یا خیر.

آقای نیزل گفت اگر مشتریان هدفی برای خرید اولین خانه خود در مدت پنج سال داشته باشند، کاهش پس انداز بازنشستگی قابل قبول است. با این حال، اگر آنها یک 401 (k) با کارفرما دارند، او توصیه می کند که به اندازه کافی برای دریافت آن مشارکت داشته باشند.

او گفت: «اگر هیچ کارفرمایی مشابه ندارید، اشکالی ندارد که کمک های بازنشستگی را در حالی که برای اولین پیش پرداخت پس انداز می کنید، متوقف کنید. اما به محض خرید خانه، باید شروع به کار روی افزایش مشارکت خود کنند.»

ممکن است اجاره‌کنندگان نیاز به پس‌انداز بیشتری داشته باشند

آریل و نیک برنگل در 9 سال گذشته یک خانه شهری در ویرجینیای شمالی اجاره کرده اند. اما زمانی که خانم برنگل سال گذشته شغل خود را تغییر داد و حقوق او بیش از 50 درصد افزایش یافت، این زوج فکر کردند: وقت خرید خانه است.

خانم برنگل، 32 ساله، مشاور استراتژی و ارتباطات برای گمرک و کنترل مرزی ایالات متحده، گفت: “من با یک مشاور املاک ملاقات کردم تا ببینم چه خانه هایی می توانیم بخریم، چگونه بودجه داشته باشیم و چگونه می توانیم پس انداز کنیم.” او وقتی فهمید که شش تا هفت سال پس انداز 800 دلاری در ماه طول می کشد تا پول کافی برای پیش پرداخت 10 درصدی داشته باشد، ناامید شد، به خصوص اگر بخواهند خانه ای در محله خود بخرند.

خانم برنگل گفت که میانگین هزینه خانه بزرگی که آنها به دنبال آن هستند – دو یا سه اتاق خواب و دو حمام با زیرزمین – در منطقه آنها بین 650000 تا 890000 دلار است. آقای Brengle، 35 ساله، یک فیلمبردار آزاد، گفت: در حال حاضر، خرید دور از دسترس است.

خانم Brengle گفت که او و همسرش فقط حدود 100 دلار در ماه برای پیش پرداخت پس انداز می کردند زیرا می خواستند به کمک 401(k) او ادامه دهند. او گفت: “من واقعاً ناراحت خواهم بود که برای دوران بازنشستگی خود پس انداز نکنم.”

برخی از برنامه ریزان مالی می گویند که یک مستاجر طولانی مدت می تواند مفید باشد زیرا در مالیات املاک و هزینه های نگهداری صرفه جویی می کنید. والری ریورا، بنیانگذار FirstGen Wealth در شیکاگو، گفت: «مردم هزینه‌های اجاره را با هزینه‌های وام مسکن مقایسه می‌کنند، انگار که سیب با سیب هستند، و آنها چیزی جز این هستند.

در حالی که اجاره ماهانه برای مدت اجاره ثابت است، هزینه پایه یک خانه تنها شروع کار برای خریدارانی است که برای اولین بار اقدام می کنند. خانم ریورا گفت: «مالیات املاک احتمالاً افزایش می‌یابد، تعمیر و نگهداری خانه ادامه خواهد داشت، حتی اگر خانه نوساز باشد، و تعمیرات و بهبود خانه‌ها می‌تواند در طول زمان عظیم باشد».

با این حال، حتی اجاره‌کنندگان نیز به شدت از تورم ضربه خورده‌اند و هزینه‌هایشان به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. به گفته آقای نیزل، از آنجایی که مستأجرها سهام ایجاد نمی کنند، آنها باید بیشتر روی پس انداز و سرمایه گذاری برای دوران بازنشستگی تمرکز کنند. او گفت: “بدون انجام تلاش آگاهانه برای پس انداز پول اضافی، مستأجرها ممکن است عقب بمانند.”

Niv Persaud، مدیر عامل Transition Planning + Guidance در آتلانتا، پیشنهاد کرد که اجاره‌کنندگان تخمین بزنند که اگر مالک بودند، چقدر برای مالیات بر دارایی، بیمه، خدمات مراقبت از چمن و اثاثیه خرج می‌کردند و این مبلغ را ماهانه به حساب سرمایه‌گذاری بازنشستگی اختصاص دهند.

آقای برنگل گفت که وقتی در تامپا، فلوریدا بزرگ شد، این را مسلم فرض کرده بود که روزی ازدواج خواهد کرد و صاحب خانه خواهد شد. او گفت: «الان متوجه شدم که خرید خانه برای همه عادی نیست. “بعضی از مردم فقط برای همیشه اجاره می دهند.”