یک صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اخیراً 750 میلیون دلار وام مسکن برای دو آسمان خراش لس آنجلس را نپذیرفت. یک شرکت سهامی خاص ارزش سرمایه گذاری خود در برج ویلیس در شیکاگو را نزدیک به یک سوم کاهش داد. و یک صاحبخانه بزرگ نیویورکی در حال تلاش برای تمدید مهلت پرداخت وام برای یک برج اداری در خیابان پارک است.

مناطق اداری تقریباً در همه شهرهای ایالات متحده از زمانی که بیماری همه گیر باعث خالی شدن محل کار و رایج شدن کار در خانه شد، تحت استرس زیادی قرار گرفته اند. اما در ماه‌های اخیر، بحران وارد فاز پرتنشی شده است که می‌تواند به اقتصاد محلی آسیب برساند و به سرمایه‌گذاران املاک و بانک‌ها آسیب مالی وارد کند.

وام دهندگان به طور فزاینده ای تمایلی به اعطای وام های جدید به صاحبان ساختمان های اداری ندارند، به ویژه پس از فروپاشی دو بانک در ماه گذشته.

اسکات رچلر، صاحبخانه نیویورک که بازیگر بزرگی در بازار اداری شهر است و عضو هیئت مدیره بانک فدرال رزرو است، گفت: «آنها نمی خواهند وام ساختمان اداری جدید بدهند، زیرا نمی خواهند در معرض دید بیشتری قرار بگیرند. نیویورک

زمان عقب نشینی در وام دهی نمی تواند بدتر باشد. طبق گفته Trepp، یک شرکت تجاری داده‌های املاک و مستغلات، صاحبخانه‌ها باید امسال حدود 137 میلیارد دلار وام مسکن اداری و نزدیک به نیم تریلیون دلار در چهار سال آینده بازپرداخت کنند. کمپین فدرال رزرو برای مبارزه با تورم از طریق افزایش نرخ بهره نیز به طور قابل توجهی هزینه وام هایی را که هنوز ارائه می شود افزایش داده است.

عدم تمایل بانک ها به وام دادن و استیصال مالکان از اعتبار، بن بست ایجاد کرده است. وام دهندگان فقط در صورتی می خواهند که وام های جدید را تمدید کنند و شرایط بهتری دریافت کنند. بسیاری از مالکان در حال عقب نشینی هستند، و برخی تهدید به نکول می کنند و عملاً شرط می بندند که بانک ها و سرمایه گذاران در صورت سلب مالکیت ضرر بیشتری خواهند کرد.

چگونگی حل و فصل مذاکرات خصوصی بین وام دهندگان و مالکان ساختمان می تواند پیامدهای عمده ای داشته باشد. نکول ها می تواند فشار زیادی بر بانک های منطقه ای وارد کند و به رکود اقتصادی کمک کند. درآمد مالیات بر دارایی محلی، که در حال حاضر تحت فشار بوده، ممکن است به شدت کاهش یابد و دولت ها را مجبور به قطع خدمات یا اخراج کارگران کند.

جاشوا زگن از Madison Realty Capital در نیویورک، شرکتی که در تامین مالی پروژه های تجاری املاک و مستغلات تخصص دارد، گفت: “آنچه که ما می بینیم این رقص بین وام دهندگان و مالکان است.” هیچ کس نمی داند ارزش درست چیست. هیچ‌کس نمی‌خواهد یک ساختمان را پس بگیرد،» او گفت که مالکان ساختمان نیز نمی‌خواهند سرمایه جدیدی بگذارند.

وی افزود که بخش اداری نسبت به سایر املاک تجاری مانند هتل ها و ساختمان های آپارتمانی استرس بسیار بیشتری را احساس می کند.

برخی از کارشناسان صنعت خوشبین هستند که با توجه به زمان کافی، صاحبان ساختمان و وام دهندگان آنها مصالحه کنند، از سلب مالکیت یا زیان بزرگ در درآمد مالیات بر دارایی اجتناب کنند، زیرا همه می خواهند ضرر را به حداقل برسانند.

مانوس کلنسی، مدیر ارشد اجرایی Trepp، «من آن را چیزی نمی‌دانم که منجر به ریسک سیستماتیک شود». قرار نیست بانک ها را از بین ببرد، اما می توانید برخی بانک ها را ببینید که مشکل دارند. هیچ چیز در این بازار به سرعت حل نمی شود.»

تمدید یا اصلاح وام های ساختمان های تجاری معمولاً آسان تر از وام مسکن خانه است. مذاکرات توسط مدیران بانک یا شرکت‌های مالی تخصصی به نام سرویس‌دهنده انجام می‌شود که به نمایندگی از سرمایه‌گذارانی که دارای اوراق بهادار تحت حمایت یک یا چند وام مسکن تجاری هستند، عمل می‌کنند.

اما انعقاد یک معامله همچنان می تواند سخت باشد.

شرکت آقای Rechler، RXR، اخیراً پرداخت وامی را که برای خرید 61 برادوی در مرکز شهر منهتن استفاده می کرد، متوقف کرد. او گفت که شرکت او پس از فروش تقریباً نیمی از سهام خود به سرمایه گذار دیگری چندین سال پیش، سرمایه اولیه خود را در ساختمان پس گرفت. وی افزود که وام دهنده، بانک Aareal، یک موسسه آلمانی، در حال بررسی فروش وام و ساختمان است.

در این بازار غیر نقدینگی، آیا آنها می توانند آن وام را بفروشند؟ آیا آنها می توانند ساختمان را بفروشند؟» آقای رچلر گفت. بانک Aareal از اظهار نظر خودداری کرد.

اریک گورال یکی از مدیران اجرایی GFP Real Estate، یک شرکت خانوادگی است که در چندین ساختمان اداری منهتن، عمدتاً ساختمان‌های قدیمی‌تر، سهام دارد. او در نزدیک به هفت ماه مذاکره با یک بانک برای اعطای وام 30 میلیون دلاری برای ساختمانی در میدان یونیون درگیر شده است و تنها دو ماه از وام مسکن باقی مانده است.

آقای گورال گفت: “من سعی می کنم یک وام موجود را به مدت یک سال تمدید کنم تا بتوانم ببینم که نرخ بهره در سال آینده چگونه به نظر می رسد، که احتمالا بهتر از اکنون خواهد بود.” کار ترکیبی باعث ایجاد ترس در بانک ها شده است.

به گفته Cushman & Wakefield، یک شرکت تجاری خدمات املاک و مستغلات، اگرچه بسیاری از کارگران حداقل چند روز در هفته به دفاتر بازگشته اند، 18.6 درصد از فضای اداری ایالات متحده برای اجاره در دسترس است، که بیشترین میزان از زمان شروع اندازه گیری جای خالی در سال 1995 است.

صندوق‌های بازنشستگی عمومی، شرکت‌های بیمه و شرکت‌های صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک که در اوراق قرضه با پشتوانه وام‌های مسکن تجاری سرمایه‌گذاری می‌کنند نیز علاقه‌مند به حل مشکلات یا به تعویق افتادن آن هستند. موجی از سلب مالکیت، ارزش اوراق بهادار آنها را کاهش می دهد.

بسیاری از وام‌های مسکن که تحلیلگران بیش از همه نگران آن هستند، مربوط به ساختمان‌هایی در شیکاگو، لس‌آنجلس، نیویورک، سانفرانسیسکو و واشنگتن است – شهرهایی که فضای خالی زیادی وجود دارد یا کارگران تمایلی به بازگشت به دفاتر ندارند.

یکی از این املاک، برج ویلیس 108 طبقه در شیکاگو است – سومین ساختمان بلند در کشور، پس از مرکز تجارت جهانی وان و برج سنترال پارک، هر دو در منهتن. شرکت سهام خصوصی غول پیکر بلک استون آن را به قیمت حدود 1.3 میلیارد دلار در سال 2015 خریداری کرد و متعهد شد که 500 میلیون دلار برای بازسازی ساختمان 50 ساله که قبلاً برج سیرز بود، از جمله افزودن فضای خرده فروشی و تراس روی پشت بام، هزینه کند.

اما در ماه دسامبر، خطوط هوایی یونایتد، بزرگترین مستأجر ساختمان، هزینه پایان کار را پرداخت و سه طبقه را تخلیه کرد. به گفته KBRA Analytics، یک شرکت داده های اعتباری و تحقیقاتی، در آن ماه، حدود 83 درصد از ساختمان اشغال شده بود. بلک استون با این اعداد مخالفت می کند. جفری کاوت، سخنگوی شرکت، گفت که “تقریبا 90 درصد از فضای اداری اجاره ای است.”

بلک استون اخیراً به برخی از سرمایه گذاران صندوق املاک و مستغلات خود اطلاع داده است که ارزش سرمایه گذاری سهام خود در برج ویلیس را 119 میلیون دلار یا 29 درصد کاهش داده است، فردی که در این مورد مطلع شد و به شرط ناشناس ماندن صحبت کرد، گفت اطلاعات مالی.

به گفته ترپ، در ماه مارس، بلک استون چهارمین تمدید وام مسکن 1.33 میلیارد دلاری را دریافت کرد و تاریخ سررسید را به سال آینده منتقل کرد. طبق شرایط این وام، شرکت می تواند در سال آینده به دنبال تمدید یک ساله دیگر باشد.

بلک استون گفت تنها حدود 2 درصد از سرمایه املاک و مستغلات این شرکت در ساختمان‌های اداری سرمایه‌گذاری شده است که نسبت به یک دهه قبل بسیار کاهش یافته است.

حتی خیابان هایی با برخی از گران ترین املاک و مستغلات در کشور نیز مصون نیستند.

به گزارش KBRA Analytics، در منهتن، مالک 300 Park Avenue، یک ساختمان اداری در آن سوی خیابان Waldorf Astoria، به دنبال تمدید دو ساله وام 485 میلیون دلاری است که در ماه اوت سررسید می شود. این ملک متعلق به یک سرمایه گذاری مشترک شامل تیشمان اسپایر و چندین سرمایه گذار ناشناس است.

این ساختمان 25 طبقه که در سال 1955 ساخته شد، مقر Colgate-Palmolive است. اما کنگلومرا محصولات مصرفی در حال کاهش حضور خود در آنجا است.

Bud Perrone، سخنگوی Tishman Speyer، گفت: “ما درخواست کردیم که وام ما قبل از سررسید به سرویس دهنده ویژه منتقل شود تا بتوانیم با هم برای تمدید سودمند همکاری کنیم.”

بخش‌هایی از یک معامله اوراق قرضه که شامل وام 300 Park Avenue می‌شود، پاییز گذشته توسط Fitch Ratings کاهش یافت، زیرا برخی از مستاجران ساختمان را ترک کرده بودند، و بخشی از اوراق با رتبه پایین‌تر اکنون با حدود 85 سنت بر دلار معامله می‌شود.

در سرتاسر کشور، یک صندوق سرمایه گذاری مرتبط با غول املاک و مستغلات بروکفیلد پرپرتیز، 750 میلیون دلار وام برای برج شرکت گاز و ساختمان مجاور آن، برج 777، در مرکز شهر لس آنجلس را نکول کرد و امکان توقیف یا فروش املاک را فراهم کرد. به گفته صندوق.

اندرو برنت، سخنگوی بروکفیلد، در یک بیانیه ایمیلی گفت که ساختمان‌های اداری که از مشکلات مالی رنج می‌برند «درصد بسیار کمی از پورتفولیوی ما هستند».

حتی در حالی که مالکان ساختمان ها با جای خالی و نرخ بهره بالا دست و پنجه نرم می کنند، برخی راهی برای قرار دادن املاک خود بر پایه محکم تری پیدا کرده اند.

صاحبان ساختمان سیگرام در خیابان پارک 375 در منهتن در حال کار برای تامین مالی 200 میلیون دلاری از وامی هستند که سررسید آن در ماه مه می رسد و در عین حال مستاجران جدیدی برای پر کردن چندین طبقه که قبلاً توسط Wells Fargo اشغال شده بود، پیدا کرده اند.

RFR Holding، یک گروه سرمایه گذاری به رهبری Aby J. Rosen و Michael Fuchs، این ساختمان 38 طبقه را در سال 2000 به قیمت 379 میلیون دلار خریداری کرد. برای جذب کارمندان به دفتر، RFR سال گذشته یک “زمین بازی” به ارزش 25 میلیون دلار در یک گاراژ زیرزمینی که مجهز به دیوار کوهنوردی و زمین‌های ترشی بال و بسکتبال است، ساخت. به گفته ترپ، چهار مستأجر جدید در چند ماه گذشته قرارداد اجاره امضا کردند.

حتی با وجود این همه فضای خالی، برخی از صاحبخانه ها مانند RXR آقای Rechler هنوز می خواهند برج های جدیدی بسازند. RXR در حال پیشبرد برنامه هایی برای ساخت بلندترین ساختمان کشور در خیابان پارک 175 است.

او با اشاره به این برج گفت: “این یکی از بهترین بازارهای اداری در جهان است و همیشه خواهد بود.”